(Deze informatie komt van Moore – onze partner accountancy)

De programmawet werd net voor het zomerreces goedgekeurd en werd gepubliceerd in het Belgisch Staatsblad op 29 juli. De btw-administratie heeft reeds een nieuwe circu-laire gepubliceerd met enkele toelichtingen. Hieronder bespreken we de belangrijkste punten.

​Wat zijn de definitieve regels inzake het 6% tarief voor afbraak-wederopbouw?

De definitieve regeling, opgenomen in rubriek XXXVII van tabel A bij het koninklijk besluit nr. 20, bestaat uit vier maatregelen (drie bestaande en één nieuwe):

1. afbraak en heropbouw door een bouwheer-natuurlijke persoon die de woning zelf betrekt (gedurende minstens 5 jaar gelden sociale criteria: bewoonbare oppervlakte max. 200 m², eigen en enige woning, domicilie);
2. afbraak en heropbouw door een bouwheer-rechtspersoon of natuurlijke persoon die de woning gedurende minstens 15 jaar verhuurt via of aan een sociaal verhuurkantoor;
3. afbraak en heropbouw door een bouwheer-rechtspersoon of natuurlijke persoon die de woning gedurende minstens 15 jaar rechtstreeks verhuurt aan een natuurlijke persoon die er zonder uitstel zijn domicilie neemt (bewoonbare oppervlakte max. 200 m²);
4. nieuwe maatregel vanaf 1 juli 2025: verkoop na afbraak en heropbouw
   1. aan een natuurlijke persoon die de woning zelf zal bewonen (sociale criteria: max. 175 m², eigen en enige woning, domicilie);
   2. aan een natuurlijke persoon of rechtspersoon die de woning minstens 15 jaar sociaal verhuurt;
   3. aan een natuurlijke persoon of rechtspersoon die de woning minstens 15 jaar privé verhuurt aan een natuurlijke persoon die er onmiddellijk zijn domicilie neemt (bewoonbare oppervlakte max. 175 m²).

Deze nieuwe maatregel laat investeerders toe woningen aan 6% aan te kopen en vervolgens te verhuren. Dit vormt een belangrijke uitbreiding van de eerdere regelingen.

De overgangsmaatregelen zijn definitief afgelopen op 30 juni 2025.

Vanaf wanneer?

De ontwerpteksten voorzagen een inwerkingtreding op 1 juli 2025. De parlementaire goedkeuring van deze maatregel kon niet tijdig gebeuren waardoor in principe vanaf 1 juli 2025 tot de datum van inwerkingtreding tijdelijk opnieuw het 21% btw-tarief van toepassing was voor alle leveringen van woningen na afbraak van een gebouw. Daarom heeft de btw-administratie een administratieve tolerantie toegestaan voor de btw op deze handelingen die tussen 1 juli 2025 en de datum van inwerkingtreding van deze maatregel opeisbaar werd.

Wat kan niet genieten van het 6% tarief?

Net zoals voorheen kan het 6% tarief niet worden toegepast op het deel van de prijs dat betrekking heeft op zwembaden, sauna’s, tennisterreinen en dergelijke installaties. Vanaf 1 juli 2025 werd daaraan toegevoegd de specifieke elementen van een installatie voor centrale verwarming die werkt op fossiele brandstoffen, daaronder begrepen de branders en de regel- en controletoestellen verbonden aan de ketel.

Welke formaliteiten?

Voor zowel werken in onroerende staat als leveringen van woningen moet een voorafgaande verklaring worden ingediend (nieuwe versies van formulier 111 volgen).
Omdat dit voorlopig nog niet kan via MyMinfin, geldt tot 31 december 2025 een tolerantie: het verlaagd tarief mag toegepast worden indien op factuur en in verkoopovereenkomst of authentieke akte de volgende vermeldingen staan:

1. “Toepassing van het btw-tarief van 6 % voor afbraak en heropbouw van een woning (rubriek XXXVII, § X (1) van tabel A van de bijlage bij het KB nr. 20 van 20.07.1970 inzake btw – permanente maatregel vanaf 01.07.2025)”
2. “De verklaring zoals bedoeld in voormelde rubriek XXXVII, § X (1) zal zonder uitstel worden ingediend via MyMinfin van zodra de verklaring beschikbaar is.”

Zodra technisch mogelijk (vermoedelijk vanaf oktober 2025), moeten bouwheren en verkopers uiterlijk tegen 31 januari 2026 de verklaringen indienen via MyMinfin en hiervan een afschrift bezorgen aan de dienstverrichter of koper.

Bijkomende toleranties

Voor de toepassing van het 6% tarief moet de woning vaak de enige woning zijn. De nieuwe regels versoepelen dit criterium: bij meerdere kopers of bouwheren wordt dit afzonderlijk geëvalueerd. Dit wijkt af van de oude regeling waarbij het voor gehuwden of wettelijk samenwonenden voor beide partners de enige woning moest zijn.

Indien slechts één van de partners aan de voorwaarde voldoet, wordt de prijs opgesplitst volgens de eigendomsverhouding: het aandeel van de partner voor wie het de enige woning is, geniet van 6%, het andere van 21%. De beoordeling gebeurt bij de eerste ingebruikneming of inbezitneming van de woning en geldt voor woningen na 30 juni 2025.

Een administratieve tolerantie bepaalt bovendien dat het 6%-tarief ook kan toegepast worden op btw die opeisbaar werd vóór 1 juli 2025, ongeacht of een verklaring werd ingediend. Koppels waarvan één partner al een woning bezat, kunnen nu alsnog voor de andere partner het 6%-tarief toepassen, ook retroactief op reeds uitgereikte facturen.

Voor dossiers met een eerste ingebruikneming of inbezitneming vóór 1 juli 2025 wordt geen bijkomende versoepeling voorzien.

HOOFDSTUK 6. – WIJZIGINGEN BETREFFENDE DE BELASTING OVER DE TOEGEVOEGDE WAARDE
Afdeling 1. – Verlaagd btw-tarief met betrekking tot de renovatie van privéwoningen, de afbraak van gebouwen en heropbouw van woningen en de levering van sommige brandstoffen

Art. 52. Rubriek XXXI, § 4, van tabel A van de bijlage bij het koninklijk besluit nr. 20 van 20 juli 1970 tot vaststelling van de tarieven van de belasting over de toegevoegde waarde en tot indeling van de goederen en de diensten bij die tarieven, ingevoegd bij het koninklijk besluit van 18 juli 1986 en vernummerd bij het koninklijk besluit van 17 maart 1992, wordt aangevuld met een bepaling onder 3°, luidende:
“3° handelingen die tot voorwerp hebben zowel de levering als de aanhechting aan een gebouw van de bestanddelen of een gedeelte van de bestanddelen van het specifieke gedeelte van een installatie voor centrale verwarming die werkt op fossiele brandstoffen, daaronder begrepen de branders en de regel- en controletoestellen verbonden aan de ketel.”.

Art. 53. Rubriek XXXVII van tabel A van de bijlage bij hetzelfde besluit, ingevoegd bij de wet van 27 december 2006, vervangen bij de wet van 12 mei 2024 en gewijzigd bij de wet van 10 december 2024, wordt vervangen als volgt:
“XXXVII. Afbraak en heropbouw van woningen
§ 1. Het verlaagd tarief is van toepassing op het werk in onroerende staat en de andere in rubriek XXXI, § 3, 3° tot 6°, opgesomde handelingen die tot voorwerp hebben de afbraak van een gebouw en de daarmee gepaard gaande heropbouw van een woning bestemd voor bewoning door de bouwheer-natuurlijke persoon en gelegen op hetzelfde kadastraal perceel als dat gebouw.
Het voordeel van het verlaagd tarief is onderworpen aan de volgende voorwaarden:
1° de handelingen hebben betrekking op een gebouw dat, na de uitvoering van de werken:
a) op het ogenblik van de eerste ingebruikneming of eerste inbezitneming, als enige woning en hoofdzakelijk als eigen woning in de zin van artikel 5/5, § 4, tweede tot achtste lid, van de bijzondere wet van 16 januari 1989 betreffende de financiering van de Gemeenschappen en de Gewesten wordt gebruikt door de bouwheer-natuurlijke persoon die er zonder uitstel zijn domicilie zal hebben;
b) een totale bewoonbare oppervlakte heeft van niet meer dan 200 m2;
2° de bouwheer-natuurlijke persoon:
a) verstuurt vóór het tijdstip waarop de belasting opeisbaar wordt overeenkomstig de artikelen 22 en 22bis, § 1, van het Wetboek, een verklaring aan het elektronisch adres aangeduid door de minister van Financiën of zijn gemachtigde. Deze verklaring vermeldt, naast het rijksregisternummer en het telefoonnummer van wie die verklaring indient, de identificatiegegevens van alle eigenaars van het gebouw dat hij laat afbreken en heroprichten, de respectievelijke aandelen van de eigenaars in dat gebouw, evenals het adres en de kadastrale gegevens van dat gebouw, dat dat gebouw bedoeld is om als enige woning en hoofdzakelijk als eigen woning in de zin van artikel 5/5, § 4, tweede tot en met het achtste lid, van de bijzondere wet van 16 januari 1989 betreffende de financiering van de Gemeenschappen en de Gewesten te worden gebruikt door de bouwheer-natuurlijke persoon die er zonder uitstel zijn domicilie zal hebben en een totale bewoonbare oppervlakte zal hebben van niet meer dan 200 m2, en is vergezeld van een afschrift van:
– de omgevingsvergunning;
– het (de) aannemingscontract(en);
b) overhandigt aan de dienstverrichter(s) een afschrift van de verklaring bedoeld in de bepaling onder a);
3° het tijdstip waarop de belasting opeisbaar wordt overeenkomstig de artikelen 22 en 22bis, § 1, van het Wetboek, doet zich voor uiterlijk op 31 december van het jaar van de eerste ingebruikneming of de eerste inbezitneming van de woning;
4° de door de dienstverrichter uitgereikte facturen en de dubbels die hij bewaart, vermelden, op basis van het afschrift van de verklaring bedoeld in de bepaling onder 2°, b), het voorhanden zijn van de elementen die de toepassing van het verlaagd tarief rechtvaardigen; behalve in geval van samenspanning tussen de partijen of de klaarblijkelijke niet-naleving van onderhavige bepaling, ontlast de verklaring van de afnemer bedoeld in de bepaling onder 2°, a), de dienstverrichter van de aansprakelijkheid betreffende de vaststelling van het tarief.
Voor de toepassing van het tweede lid, 1°, a), wordt om te bepalen of de woning de enige woning is die de bouwheer-natuurlijke persoon zelf betrekt, geen rekening gehouden met:
– andere woningen waarvan hij, ingevolge erfenis, mede-eigenaar, naakte eigenaar of vruchtgebruiker is;
– een andere woning die hij bewoont als eigen woning waar hij zijn domicilie heeft gevestigd en die uiterlijk op 31 december van het jaar dat volgt op het jaar van de eerste ingebruikneming of de eerste inbezitneming van de woning bedoeld in het tweede lid, 1°, a), is verkocht.
Het verlaagd tarief is niet van toepassing op:
1° werken in onroerende staat en andere onroerende handelingen die geen betrekking hebben op de eigenlijke woning, zoals bebouwingswerkzaamheden, tuinaanleg en oprichten van afsluitingen;
2° werken in onroerende staat en andere onroerende handelingen die tot voorwerp hebben de bestanddelen of een gedeelte van de bestanddelen van zwembaden, sauna’s, midgetgolfbanen, tennisterreinen en dergelijke installaties;
3° gehele of gedeeltelijke reiniging van een woning;
4° handelingen die tot voorwerp hebben zowel de levering als de aanhechting aan een gebouw van de bestanddelen of een gedeelte van de bestanddelen van het specifieke gedeelte van een installatie voor centrale verwarming die werkt op fossiele brandstoffen, daaronder begrepen de branders en de regel- en controletoestellen verbonden aan de ketel.
§ 2. Het verlaagd tarief is van toepassing op het werk in onroerende staat en de andere in rubriek XXXI, § 3, 3° tot 6°, opgesomde handelingen die tot voorwerp hebben de afbraak van een gebouw en de daarmee gepaard gaande heropbouw van een woning bestemd voor langdurende verhuur aan of door tussenkomst van een in het tweede lid, 1°, bedoeld organisme en gelegen op hetzelfde kadastraal perceel als dat gebouw.
Het voordeel van het verlaagd tarief is onderworpen aan de volgende voorwaarden:
1° de handelingen hebben betrekking op een gebouw dat, na de uitvoering van de werken, door de bouwheer als woning wordt verhuurd:
a) aan een sociaal verhuurkantoor dan wel aan een door de bevoegde overheid inzake sociaal huisvestingsbeleid erkende maatschappij voor sociale huisvesting of andere publiekrechtelijke of privaatrechtelijke rechtspersoon met sociaal oogmerk;
b) in het kader van een door de bouwheer toegekend beheersmandaat aan een sociaal verhuurkantoor dan wel aan een door de bevoegde overheid inzake sociaal huisvestingsbeleid erkende maatschappij voor sociale huisvesting of andere publiekrechtelijke of privaatrechtelijke rechtspersoon met sociaal oogmerk;
2° de bouwheer:
a) verstuurt vóór het tijdstip waarop de belasting opeisbaar wordt overeenkomstig de artikelen 22 en 22bis, § 1, van het Wetboek, een verklaring aan het elektronisch adres aangeduid door de minister van Financiën of zijn gemachtigde. Deze verklaring vermeldt, naast het rijksregisternummer en het telefoonnummer van wie die verklaring indient, de identificatiegegevens van alle eigenaars van het gebouw dat hij laat afbreken en heroprichten, de respectievelijke aandelen van de eigenaars in dat gebouw evenals, het adres en de kadastrale gegevens van dat gebouw, dat dat gebouw bedoeld is om gedurende een periode van ten minste vijftien jaar aan of door bemiddeling van een sociaal verhuurkantoor dan wel aan of door bemiddeling van een door de bevoegde overheid inzake sociaal huisvestingsbeleid erkende maatschappij voor sociale huisvesting of andere publiekrechtelijke of privaatrechtelijke rechtspersoon met sociaal oogmerk te verhuren als woning en is vergezeld van een afschrift van:
– de omgevingsvergunning;
– het (de) aannemingscontract(en);
b) overhandigt aan de dienstverrichter(s) een afschrift van de verklaring bedoeld in de bepaling onder a);
3° het tijdstip waarop de belasting opeisbaar wordt overeenkomstig de artikelen 22 en 22bis, § 1, van het Wetboek, doet zich voor uiterlijk op 31 december van het jaar van de eerste ingebruikneming of de eerste inbezitneming van de woning;
4° de door de dienstverrichter uitgereikte facturen en de dubbels die hij bewaart, vermelden, op basis van het afschrift van de verklaring bedoeld in de bepaling onder 2°, b), het voorhanden zijn van de elementen die de toepassing van het verlaagd tarief rechtvaardigen; behalve in geval van samenspanning tussen de partijen of de klaarblijkelijke niet-naleving van onderhavige bepaling, ontlast de verklaring van de afnemer bedoeld in de bepaling onder 2°, a), de dienstverrichter van de aansprakelijkheid betreffende de vaststelling van het tarief.
Het verlaagd tarief is niet van toepassing op:
1° werken in onroerende staat en andere onroerende handelingen die geen betrekking hebben op de eigenlijke woning, zoals bebouwingswerkzaamheden, tuinaanleg en oprichten van afsluitingen;
2° werken in onroerende staat en andere onroerende handelingen die tot voorwerp hebben de bestanddelen of een gedeelte van de bestanddelen van zwembaden, sauna’s, midgetgolfbanen, tennisterreinen en dergelijke installaties;
3° gehele of gedeeltelijke reiniging van een woning;
4° handelingen die tot voorwerp hebben zowel de levering als de aanhechting aan een gebouw van de bestanddelen of een gedeelte van de bestanddelen van het specifieke gedeelte van een installatie voor centrale verwarming die werkt op fossiele brandstoffen, daaronder begrepen de branders en de regel- en controletoestellen verbonden aan de ketel.
§ 3. Het verlaagd tarief is van toepassing op de levering van woningen en het bijhorend terrein, alsook op de vestiging, overdracht of wederoverdracht van de zakelijke rechten in de zin van artikel 9, tweede lid, 2°, van het Wetboek, op een woning en het bijhorend terrein, die niet overeenkomstig artikel 44, § 3, 1°, van het Wetboek van de belasting zijn vrijgesteld, door de belastingplichtige die de afbraak van een gebouw en de daarmee gepaard gaande heropbouw heeft uitgevoerd van een woning gelegen op hetzelfde kadastraal perceel als dat gebouw, wanneer de op die handelingen verschuldigde belasting opeisbaar is geworden overeenkomstig artikel 17, § 1, van het Wetboek vanaf 1 juli 2025.
Het voordeel van het verlaagd tarief is onderworpen aan de volgende voorwaarden:
1° de handeling bedoeld in het eerste lid heeft betrekking op een woning die, na de levering:
a) hetzij op het tijdstip van de eerste ingebruikneming of eerste inbezitneming als enige woning en hoofdzakelijk als eigen woning in de zin van artikel 5/5, § 4, tweede tot achtste lid, van de bijzondere wet van 16 januari 1989 betreffende de financiering van de Gemeenschappen en de Gewesten wordt gebruikt door de verkrijger-natuurlijke persoon die er zonder uitstel zijn domicilie zal hebben en een totale bewoonbare oppervlakte heeft van niet meer dan 175 m2;
b) hetzij door de verkrijger wordt verhuurd overeenkomstig paragraaf 2, tweede lid, 1° ;
c) hetzij door de verkrijger wordt verhuurd overeenkomstig paragraaf 4, tweede lid, 1°, a) en een totale bewoonbare oppervlakte heeft van niet meer dan 175 m2;
2° de leverancier:
a) verstuurt vóór het tijdstip waarop de belasting opeisbaar wordt overeenkomstig artikel 17, § 1, van het Wetboek, of, in geval van een verkoop op plan, vóór het tijdstip waarop het belastbare feit zich voordoet overeenkomstig artikel 16, § 1, eerste lid, van het Wetboek, een verklaring aan het elektronisch adres aangeduid door de minister van Financiën of zijn gemachtigde. Deze verklaring, medeondertekend door de verkrijger van het gebouw, vermeldt, naast het rijksregisternummer en het telefoonnummer van wie die verklaring indient, de identificatiegegevens van alle verkopers en kopers van het heropgerichte gebouw, de respectievelijke aandelen van de kopers in dat gebouw, evenals het adres en de kadastrale gegevens van dat gebouw, dat dat gebouw het voorwerp uitmaakt van een handeling bedoeld in het eerste lid, bedoeld is om hetzij, als enige woning en hoofdzakelijk als eigen woning in de zin van artikel 5/5, § 4, tweede tot achtste lid, van de bijzondere wet van 16 januari 1989 betreffende de financiering van de Gemeenschappen en de Gewesten te worden gebruikt door de verkrijger-natuurlijke persoon die er zonder uitstel zijn domicilie zal hebben waarbij die woning een totale bewoonbare oppervlakte zal hebben van niet meer dan 175 m2, hetzij door de verkrijger aan een sociaal verhuurkantoor, dan wel aan een door de bevoegde overheid inzake sociaal huisvestingsbeleid erkende maatschappij voor sociale huisvesting of andere publiekrechtelijke of privaatrechtelijke rechtspersoon met sociaal oogmerk te worden verhuurd of te worden verhuurd in het kader van een aan hen toegekend beheersmandaat, hetzij te worden verhuurd als woning aan een natuurlijke persoon die er zonder uitstel zijn domicilie zal hebben waarbij die woning een totale bewoonbare oppervlakte zal hebben van niet meer dan 175 m2, en is vergezeld van een afschrift van:
– de omgevingsvergunning;
– het (de) aannemingscontract(en) met betrekking tot de afbraak van het gebouw en de heropbouw van de woning;
– het compromis of de authentieke akte met betrekking tot de in het eerste lid bedoelde handeling;
b) overhandigt een afschrift van de in de bepaling onder a) bedoelde verklaring aan zijn medecontractant(en);
3° de door de leverancier van de goederen uitgereikte facturen en de dubbels die hij bewaart alsook de overeenkomsten of de authentieke akten met betrekking tot de handelingen bedoeld in het eerste lid, vermelden, op basis van het afschrift van de verklaring bedoeld in de bepaling onder 2°, b), het voorhanden zijn van de elementen die de toepassing van het verlaagd tarief rechtvaardigen; behalve in geval van samenspanning tussen de partijen of klaarblijkelijke niet-naleving van onderhavige bepaling, ontlast de medeondertekening van de verkrijger van de verklaring bedoeld in de bepaling onder 2°, a), de leverancier van de goederen van de aansprakelijkheid betreffende de vaststelling van het tarief.
Voor de toepassing van het tweede lid, 1°, a), wordt om te bepalen of de woning de enige woning is die de verkrijger-natuurlijke persoon zelf betrekt, geen rekening gehouden met:
– andere woningen waarvan hij, ingevolge erfenis, mede-eigenaar, naakte eigenaar of vruchtgebruiker is;
– een andere woning die hij betrekt als eigen woning waar hij zijn domicilie heeft gevestigd en die uiterlijk op 31 december van het jaar dat volgt op het jaar van ingebruikneming of inbezitneming van de woning bedoeld in het tweede lid, 1°, a), is verkocht.
Het verlaagd tarief is niet van toepassing op het gedeelte van de prijs van de levering dat betrekking heeft op:
1° zwembaden, sauna’s, midgetgolfbanen, tennisterreinen en dergelijke installaties;
2° de specifieke elementen van een installatie voor centrale verwarming die werkt op fossiele brandstoffen, daaronder begrepen de branders en de regel- en controletoestellen verbonden aan de ketel.
§ 4. Het verlaagd tarief is van toepassing op het werk in onroerende staat en de andere in rubriek XXXI, § 3, 3° tot 6°, opgesomde handelingen die tot voorwerp hebben de afbraak van een gebouw en de daarmee gepaard gaande heropbouw van een woning bestemd voor langdurende verhuur en gelegen op hetzelfde kadastraal perceel als dat gebouw.
Het voordeel van het verlaagd tarief is onderworpen aan de volgende voorwaarden:
1° de handelingen hebben betrekking op een gebouw dat na de uitvoering van de werken:
a) door de bouwheer als woning wordt verhuurd aan een natuurlijke persoon die er zonder uitstel zijn domicilie zal hebben;
b) een totale bewoonbare oppervlakte heeft van niet meer dan 200 m2;
2° de bouwheer:
a) verstuurt vóór het tijdstip waarop de belasting opeisbaar wordt overeenkomstig de artikelen 22 en 22bis, § 1, van het Wetboek, een verklaring aan het elektronisch adres aangeduid door de minister van Financiën of zijn gemachtigde. Deze verklaring vermeldt, naast het rijksregisternummer en het telefoonnummer van wie die verklaring indient, de identificatiegegevens van alle eigenaars van het gebouw dat hij laat afbreken en heroprichten, de respectievelijke aandelen van de eigenaars in dat gebouw, evenals het adres en de kadastrale gegevens van dat gebouw, dat dat gebouw bedoeld is om als woning te verhuren aan een natuurlijk persoon die er zonder uitstel zijn domicilie zal hebben waarbij die woning een totale bewoonbare oppervlakte zal hebben van niet meer dan 200 m2 en is vergezeld van een afschrift van:
– de omgevingsvergunning;
– het (de) aannemingscontract(en);
b) overhandigt aan de dienstverrichter(s) een afschrift van de verklaring bedoeld in de bepaling onder a);
3° het tijdstip waarop de belasting opeisbaar wordt overeenkomstig de artikelen 22 en 22bis, § 1, van het Wetboek, doet zich voor uiterlijk op 31 december van het jaar van de eerste ingebruikneming of de eerste inbezitneming van de woning;
4° de door de dienstverrichter uitgereikte facturen en de dubbels die hij bewaart, vermelden, op basis van het afschrift van de verklaring bedoeld in de bepaling onder 2°, b), het voorhanden zijn van de elementen die de toepassing van het verlaagd tarief rechtvaardigen; behalve in geval van samenspanning tussen de partijen of de klaarblijkelijke niet-naleving van onderhavige bepaling, ontlast de verklaring van de afnemer bedoeld in de bepaling onder 2°, a), de dienstverrichter van de aansprakelijkheid betreffende de vaststelling van het tarief.
Het verlaagd tarief is niet van toepassing op:
1° werken in onroerende staat en andere onroerende handelingen die geen betrekking hebben op de eigenlijke woning, zoals bebouwingswerkzaamheden, tuinaanleg en oprichten van afsluitingen;
2° werken in onroerende staat en andere onroerende handelingen die tot voorwerp hebben de bestanddelen of een gedeelte van de bestanddelen van zwembaden, sauna’s, midgetgolfbanen, tennisterreinen en dergelijke installaties;
3° gehele of gedeeltelijke reiniging van een woning;
4° handelingen die tot voorwerp hebben zowel de levering als de aanhechting aan een gebouw van de bestanddelen of een gedeelte van de bestanddelen van het specifieke gedeelte van een installatie voor centrale verwarming die werkt op fossiele brandstoffen, daaronder begrepen de branders en de regel- en controletoestellen verbonden aan de ketel.
§ 5. De voorwaarden bedoeld in paragraaf 1, tweede lid, 1° en paragraaf 3, tweede lid, 1°, a), blijven vervuld gedurende een periode die ten vroegste eindigt op:
1° wat de afbraak van een gebouw en heropbouw van een woning betreft, 31 december van het vijfde jaar volgend op het jaar van de eerste ingebruikneming of de eerste inbezitneming van de woning door de bouwheer-natuurlijke persoon;
2° wat de levering van een woning en het bijhorend terrein en de vestiging, overdracht en wederoverdracht van zakelijke rechten op een woning en het bijhorend terrein die niet zijn vrijgesteld van de belasting overeenkomstig artikel 44, § 3, 1°, van het Wetboek, betreft, 31 december van het vijfde jaar volgend op het jaar van de eerste ingebruikneming of de eerste inbezitneming van de woning door de verkrijger-natuurlijke persoon.
Indien zich tijdens de voormelde periode wijzigingen voordoen waardoor de voorwaarden bedoeld in respectievelijk paragraaf 1, tweede lid, 1°, en paragraaf 3, tweede lid, 1°, a), niet meer vervuld zijn:
1° maakt de bouwheer-natuurlijke persoon of de verkrijger-natuurlijke persoon daar melding van in een verklaring die hij toestuurt aan het elektronisch adres aangeduid door de minister van Financiën of zijn gemachtigde, binnen de termijn van drie maanden vanaf de datum waarop de wijzigingen aanvangen;
2° stort de bouwheer-natuurlijke persoon of de verkrijger-natuurlijke persoon, binnen de termijn bedoeld in 1°, het belastingvoordeel dat hij heeft genoten terug aan de Staat voor het jaar waarin de wijziging zich voordoet en voor de nog te lopen jaren tot beloop van een vijfde per jaar.
De in het tweede lid, 2°, bedoelde terugstorting wordt niet uitgevoerd in geval van overlijden van de bouwheer-natuurlijke persoon of van de verkrijger-natuurlijke persoon of bij elk behoorlijk verantwoord geval van overmacht dat hem definitief verhindert nog te voldoen aan de voorwaarden bedoeld in respectievelijk paragraaf 1, tweede lid, 1°, en paragraaf 3, tweede lid, 1°, a).
§ 6. De voorwaarden bedoeld in paragraaf 2, tweede lid, 1°, paragraaf 3, tweede lid, 1°, b) en c), en paragraaf 4, tweede lid, 1°, blijven vervuld gedurende een periode die ten vroegste eindigt op 31 december van het vijftiende jaar volgend op het jaar van de eerste ingebruikneming of eerste inbezitneming van de woning. Die minimumverhuurtermijn wordt, al naargelang het geval, vastgelegd in de met het sociaal verhuurkantoor dan wel met de door de bevoegde overheid inzake sociaal huisvestingsbeleid erkende maatschappij voor sociale huisvesting of een andere publiekrechtelijke of privaatrechtelijke rechtspersoon met sociaal oogmerk afgesloten verhuurovereenkomst of overeenkomst inzake het beheersmandaat, of vloeit voort uit de geregistreerde huurovereenkomst of de opeenvolgende geregistreerde huurovereenkomsten, gesloten met de huurder(s).
Indien zich tijdens de voormelde periode wijzigingen voordoen waardoor de voorwaarden bedoeld in respectievelijk paragraaf 2, tweede lid, 1°, paragraaf 3, tweede lid, 1°, b) en c), of paragraaf 4, tweede lid, 1°, niet meer vervuld zijn:
1° maakt de bouwheer of de verkrijger daar melding van in een verklaring die hij toestuurt aan het elektronisch adres aangeduid door de minister van Financiën of zijn gemachtigde, binnen de termijn van drie maanden vanaf de datum waarop de wijzigingen aanvangen;
2° stort de bouwheer of de verkrijger, binnen de termijn bedoeld in 1°, het belastingvoordeel dat hij heeft genoten terug aan de Staat voor het jaar waarin de wijziging zich voordoet en voor de nog te lopen jaren tot beloop van een vijftiende per jaar.
De in het tweede lid, 2°, bedoelde storting wordt niet uitgevoerd bij elk behoorlijk verantwoord geval van overmacht dat de bouwheer of de verkrijger definitief verhindert nog te voldoen aan de voorwaarden bedoeld in respectievelijk paragraaf 2, tweede lid, 1°, paragraaf 3, tweede lid, 1°, b) en c), en paragraaf 4, tweede lid, 1°.
§ 7. Voor de toepassing van deze rubriek, wordt de totale bewoonbare oppervlakte van een eengezinswoning bepaald door de oppervlakten van alle woonvertrekken samen te tellen, gemeten vanaf en tot de binnenkant van de opgaande muren.
Voor de toepassing van deze rubriek, wordt de totale bewoonbare oppervlakte van een appartement bepaald door de oppervlakten van alle privatieve woonvertrekken van het appartement samen te tellen, gemeten vanaf en tot de binnenkant van de gemeenschappelijke muren. De oppervlakte van gemeenschappelijke delen of ruimten, met inbegrip van plat dak, centrale hal, trappen en de buitenzijde wordt niet in aanmerking genomen.
Voor de toepassing van deze rubriek, wordt de totale bewoonbare oppervlakte van een wooneenheid die deel uitmaakt van een geïntegreerd vastgoedproject van gemeenschappelijk wonen bepaald door de oppervlakten van alle woonvertrekken van die wooneenheid samen te tellen, gemeten vanaf en tot de binnenkant van de gemeenschappelijke muren. De oppervlakte van de woonvertrekken voor gemeenschappelijk gebruik door de bewoners van de verschillende wooneenheden van het project, wordt ten aanzien van elke individuele wooneenheid van het project slechts in aanmerking genomen in evenredigheid met aan het aantal wooneenheden van het project.
Voor de toepassing van deze paragraaf worden als woonvertrekken beschouwd, de keukens, de woonkamers, de eetkamers, de slaapkamers, de bewoonbare zolder- en kelderruimten, de bureaus en alle andere voor huisvesting bedoelde ruimtes. Worden gelijkgesteld met woonvertrekken, alle voor de uitoefening van een economische activiteit gebruikte ruimtes.
Voor de toepassing van deze paragraaf wordt de oppervlakte van de woonvertrekken bedoeld in het vierde lid maar in aanmerking genomen op voorwaarde dat die vertrekken een minimumoppervlakte hebben van 4 m2 en een minimumhoogte boven de vloer van 2 meter.
De Koning kan deze paragraaf wijzigen, aanvullen, vervangen of opheffen.
§ 8. De in de paragrafen 1, tweede lid, 1°, a) of 3, tweede lid, 1°, a), bedoelde voorwaarde met betrekking tot de enige woning, wordt, voor elke door die bepalingen bedoelde handeling, afzonderlijk geëvalueerd in hoofde van elke bouwheer of elke koper, ongeacht de bestaande juridische verhoudingen tussen de verschillende kopers of bouwheren die bij de handeling betrokken zijn.
Als de in het eerste lid bedoelde afzonderlijke evaluatie tot gevolg heeft dat de maatstaf van heffing van de in paragrafen 1, tweede lid, 1°, a) of 3, tweede lid, 1°, a), bedoelde handelingen voor de toepassing van het tarief moet worden uitgesplitst, gebeurt die uitsplitsing naar verhouding van de eigendomsrechten van de bouwheren of de kopers in de heropgebouwde woning.
Voor de in paragraaf 1, tweede lid, 1°, bedoelde handelingen gebeurt de in het tweede lid bedoelde uitsplitsing op grond van een gezamenlijke schriftelijke verklaring van de bouwheren over hun eigendomsaandeel in de heropgebouwde woning die aan de aannemer wordt overhandigd. Die verklaring ontlast de aannemer van zijn aansprakelijkheid met betrekking tot de uitsplitsing van de maatstaf van heffing, behoudens samenspanning tussen de partijen.”.

(Deze informatie komt van onze notaris).

Zoals reeds aangekondigd heeft de federale regering binnen het paasakkoord een belangrijke stimulus maatregel voor de vastgoedsector beslist. Voor verkopen in het kader van afbraak en heropbouw projecten zal het 6% btw-tarief terug kunnen toegepast worden.

Sinds 1 januari 2024 kunnen verkopen in het kader van afbraak/heropbouw projecten niet langer genieten van het 6% btw-tarief. Er geldt evenwel nog een overgangsregeling die verlengd werd tot en met 30 juni 2025 voor verkopen in het kader van afbraak/heropbouw projecten waarvan de aanvraag voor de omgevingsvergunning werd ingediend vóór 1 juli 2023.

Vanaf 1 juli 2025 wordt het 6% btw-tarief opnieuw mogelijk voor verkopen in het kader van afbraak/heropbouwprojecten, en dit zonder beperking in de tijd.

Het 6% btw-tarief geldt ten aanzien van de btw die opeisbaar wordt vanaf 1 juli 2025, in de volgende situaties. Hierbij de situatie specifiek voor investeerders:

De heropgebouwde woning wordt bestemd voor langdurende verhuur voor bewoning aan een natuurlijk persoon die er zonder uitstel zijn domicilie zal hebben. De totale bewoonbare oppervlakte mag niet groter zijn dan 175 m². Deze bestemming geldt tot minstens 31 december van het vijftiende jaar volgende op het jaar van eerste ingebruikneming of inbezitneming; bij wijziging binnen deze periode moet een pro rata deel van het btw-voordeel worden teruggestort (x/15).

Aan de ene kant worden de sociale voorwaarden verstrengd aangezien de maximumoppervlakte niet groter mag zijn dan 175 m² bij aankoop als enige en eigen woning, dan wel bij de aankoop voor langdurende verhuur aan een natuurlijke persoon. Voor bouwheren die zelf een woning na afbraak realiseren en bestemmen als enige/eigen woning, dan wel voor langdurende verhuur voor bewoning blijft de maximumoppervlakte op 200 m². De toepassing van het 6% btw-tarief voor de aankoop van woningen die bestemd worden voor de verhuur aan natuurlijke personen betreft aan de andere kant een belangrijke bijkomende uitbreiding voor investeringsprojecten.

Er worden geen bijzondere overgangsmaatregelen bepaald m.b.t. deze uitbreiding van het 6% btw-tarief. Dit betekent dat er louter dient gekeken te worden naar het tijdstip van opeisbaarheid, i.e. in de regel het tijdstip van de factuur, dan wel het belastbaar feit, i.e. de oplevering in geval van een verkoop op plan. Bij lopende projecten kan dit dus betekenen dat het btw-tarief en cours de route zal wijzigen.

Tot slot, zoals nu ook al het geval, wordt de toepassing van het 6% btw-tarief in de hierboven beschreven gevallen gekoppeld aan de verplichting om een voorafgaande verklaring in te dienen. De praktijk leert dat deze formaliteit niet altijd even nauw gezet wordt opgevolgd. Gezien de btw-administratie dit alles zeer formalistisch bekijkt, is hier absoluut de nodige zorgvuldigheid vereist. In dit kader hopen we ook dat er snel administratieve toelichtingen zullen komen over de te gebruiken formulieren om zoveel mogelijk discussies in de toekomst te vermijden.